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万科: 一边高喊“活下去”一边迅猛收购、拿地!

来源:21世纪经济报道发布日期:2018-10-12浏览数:113

摘要:大型房企在多元化之路上的尝试和挫折,令行业集体反思,转型应该如何继续走下去,这是万科“活下去”又一重意思。

导读:大型房企在多元化之路上的尝试和挫折,令行业集体反思,转型应该如何继续走下去,这是万科“活下去”又一重意思。

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房地产的标杆万科从不缺话题

国庆节前,万科内部开会打出“活下去”的口号;节后,部分项目一面降价回笼资金,一面突进收购华夏幸福项目股权,展开逆周期操作。

“整个市场并不像有些企业说的那样悲观。目前形势下,房企最重要的是现金流。有现金流就不会出问题,不仅是安全的,还可以趁别人活不下去的时候收并购。”新城控股副总裁欧阳捷对21世纪经济报道记者说。

就在万科喊出“活下去”口号同时,有几项数据值得关注:

第一,截至目前,发布2018年前9月销售业绩的房企超过26家,合计销售额达到3万亿,平均同比上涨幅度达到37.3%。在已经公布销售业绩的26家房企中,9个月销售额破千亿的房企多达10家;

第二,2018 年 1-9 月,碧桂园以 1198 亿元拿地金额继续位居榜首,万科以 1163 亿元稳居第二位,保利以869亿元位居第三位,三家房企的拿地金额均超800亿,碧桂园和万科更是以超 1100 亿拿地金额领先行业。TOP10 企业1-9月拿地总金额达6994亿元,占TOP50企业的45.1%,较1-8月占比上升0.6个百分点。

“活下去”对万科而言,虽有2018年度6300亿回款目标压顶,但更多是转型发展问题,是远虑;而在房地产周期性下行的当下,更多的房企面临的是生存问题,尤其是资金链紧张的中小型房企,比如华夏幸福。

刚刚过去的9月,房企销售继续放缓,行业普遍面临回款压力;同时行业集中度继续提升,部分中小房企徘徊在生死边缘,资金充裕的大型房企,则拥有更多的选择和腾挪空间,行业即将迎来真正的大洗牌。

值得关注的是,除了销售之外,自2012年万科正式提出转型城市配套服务商已过去6年,房地产行业的多元化转型面临挑战。近期包括万科、恒大、碧桂园、融创等四大龙头房企,在多元化之路上都遭遇了挫折。

回款与资金压力

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10月9日,万科公告,9月实现合同销售面积302.5万平方米,同比增加10.8%,销售金额434.2亿元,同比下降6.3%,环比8月的253万平米、383.4亿有所提升,但9月单月销售面积增加而销售金额下降,意味着万科正在以价换量;而对于传统的金九旺季而言,这个业绩也不算出色。

前9月,万科的销售增速在行业中不占优势。1-9月,万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米,同比增长8.9%,销售金额4315.5亿元,同比增8.9%。

行业整体也不乐观。亿翰智库称,9月份房企通过抢收金秋,业绩普遍优于8月份,50强企业环比上涨14%。但在严苛的政策环境下,下半年7、8、9月单月业绩未突破6月的峰值。

天风证券分析师陈天诚称,随着棚改货币化逐渐降温、新房二手房价差逐步收敛,以及房企推盘量增多,预计销售增速可能进一步放缓;各类房企的回款将进一步面临考验。

去年实现5500亿回款的万科,今年定下了6300亿的任务,增长率仅14.55%,万科董事会主席郁亮说完成不到一半。

在普遍的回款压力下,大型房企以及中小房企的情况出现了分化。

平安证券分析师杨侃表示,2018年是房企偿债小高峰,若销售回款亦恶化,且银行信贷依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链断裂风险。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,对中小型房企来说,若资金压力大,则会转让部分项目,类似部分楼盘会转让,这样其实已经属于被收购了。若是再恶化,不排除整个企业股权都会被转让,这会面临被完全收购的风险。

民生证券分析师杨柳也表示,龙头房企在融资能力、拿地机会、开发销售能力上日益凸显的优势,会使行业集中度加速提升。

亿翰智库数据显示,截止到9月,共有19家房企突破千亿,同比上涨73%。TOP100房企集中度迅速攀升至71%,TOP30房企占据近市场一半份额,TOP10集中度也已经达到30%。亿翰智库预计,年底超千亿房企有望突破30家。

对大型房企来说,资金问题不在于生存,而是发展。“活下去”,是净负债率仅为32.7%,手握1596亿现金的万科向行业发出的警示。

据其2018年半年报,万科持有货币资金1595.52亿元,其中主要是银行存款1593亿元,受限资金不足百亿,是上市房企中持有货币资金最多的开发商。

高喊“活下去”同时,万科开启了一轮迅猛的收购、拿地动作。

10月9日,华夏幸福公告显示,北京万科拟收购华夏幸福5家项目公司的部分股权,暂定交易价款约为32.34亿元。

东方财富网数据显示,按照权益金额计算,万科三季度合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,超过保利、碧桂园、融创、恒大四家房企的244.1亿元、137.9亿元、69.1亿元、62.4亿元拿地权益金额之和。

降价与业绩新高同在

就在万科喊出“活下去”口号后,房地产市场弥漫着悲观情绪。不过,当前房地产市场复杂形态超过了以往每轮调控周期。硬币的一面是降价,另一面是标杆房企业绩再创新高。

上海浦东碧桂园南郡项目一期业主曾伟(化名)内心非常不平衡。原因是他才购置的房产不足两月就降价了。

8月18日,曾伟以3.5万元/平方米购置了该项目一套房产。但国庆促销期间,曾伟通过中介(分销商)了解到,该项目已降至2.8万元/平方米。“一共三十套,碧桂园声称是员工内部价格。一直以来碧桂园方否认这个活动的存在。”曾伟说。

不仅碧桂园。21世纪经济报道记者了解到,包括万科、泰禾等房企在内,均在近期以小幅降价方式试探市场反应。据相关爆料,10月2日,40多个业主集体在景德镇“碧桂园-昌南府”售楼部维权,在现场异口同声高喊要退房。

房产经纪人反馈,碧桂园昌南府一期成交价格基本都在1万多元/平方米。如今,8700元/平方米就可以买到。受碧桂园昌南府影响,恒大悦府目前售价也已降为9000元/平方米左右。10月4日,上饶碧桂园信州府也因价格从1万元/平方米降到7000元/平方米,遭到业主维权。据当地房产经纪人介绍,率先降价的并非碧桂园,而是当地另一楼盘。该楼盘以6000元/平方米起开盘,因此引发了碧桂园等一系列楼盘降价。

因规模巨大,龙头房企的市场敏锐度往往高于同行。不过,部分市场的低迷并非代表全部。“整个市场并不像有些企业说的那样悲观。全国所有城市中,下降的城市占比约为20%,上涨的城市约为30%,有涨有跌的城市大概占50%,我觉得这不能反映整体情况。”欧阳捷说。

中原地产研究中心统计数据显示:截至日前,发布2018年前9月销售业绩的企业合计超过26家。 9月销售依然处于高位,26家企业合计9月单月销售3789亿。前9月,这26家房企合计销售额达到了3万亿,平均同比上涨幅度达到了37.3%。在已经公布销售业绩的26家房企中,9个月销售额就破千亿的企业多达10家。

“从数据上看,今年前三季度,全国房地产市场蛋糕还在做大,这些大型房企跟着全国大势水涨船高。在全国市场份额保持正常的情况下,大企业的增速更高,因为大企业的增速要明显超过全国平均水平。从这两方面讲,这20家企业的销售额仍在增长都是合乎情理的。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

房企的多元化转型之艰

如果说销售和回款是房企当下最焦虑的问题,那么转型、多元化,以及多元化与传统开发业务的平衡,则是大型房企尤其是万科喊出“活下去”的内在逻辑。

万科的活下去更指向未来、长远发展。与王石时代不同,2012年郁亮主导提出向城市配套服务商、城乡建设与生活服务商转型,万科更重视投资、资本运作、物业运营和资产管理,过去6年的转型也着力于此。

截至2018年9月,万科的转型业务集中于长租公寓、物流地产、商业运营、教育、养老等。

6年后,郁亮首次对战略进行了检讨。“类似自如(长租公寓)事件,以及一些小概率、高风险事件,比如教育的性侵问题、养老的责任事故、在建工地的重大安全事故等,一旦发生,只有关门。”他在内部的讲话,折射出对转型业务的反思。

他提出,要将万科现有业务收敛和聚焦,投入和产出严重不匹配、风险和收益严重不匹配的业务必须调整。

其他房企的转型也不顺利。10月7日,恒大健康突然公告FF提起仲裁,要“踢恒大出局”,这让许家印的新能源汽车、高科技产业转型遭遇波折。

此前,恒大转型快消、粮油等都以失败、亏损、剥离告终。

此前,因看好大屏运营和内容领域的发展前景,2017年1月份,融创中国孙宏斌在乐视网陷入资金链危机之时,携150亿元资金火速入股乐视网、乐视致新和乐视影业三家公司。

结果带来的是融创165.5亿元的亏损。孙宏斌直言,乐视是一笔失败的投资,并将其视作融创转型的代价。孙宏斌更在今年半年报发布会上说,融创中国已停止多元化发展。

碧桂园今年高调宣布转型高科技农业,但碧桂园此前输出马来西亚的产业、科技新城森林城市却深陷泥潭,受当地政局变化影响,至今未有解决方案。

严跃进指出,大型房企在多元化之路上的尝试和挫折,令行业集体反思,转型应该如何继续走下去,这是万科“活下去”又一重意思。

截至目前,房地产开发销售及其收入,仍是房企的主要和绝对收入来源,2018年中报显示,万科来自房地产开发的营收占比仍在95%以上。

哭声背后:扩张赛不停歇

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欧阳捷认为,市场降温时更是市场的洗牌期。“今年很多房企的销售业绩还是比较好的,特别是大的房企。我们在2015年做过预测,90%的小房企会退出地产江湖,百强房企会占据市场份额的50%以上,这个预测去年已经兑现了,未来中小房企会加速推出地产江湖是一个必然的趋势。”

值得关注的是,克而瑞数据显示,三季度以来土地市场降温显著,企业拿地愈发谨慎,但强者恒强的格局未变。从1-9月各梯队房企的销售、新增货值在百强中的占比来看,土地资源仍倾向规模房企,销售TOP10房企获得半数土地,新增货值在百强占比达到53%,较1-8月增长3个百分点,且比销售集中度高出8个百分点,规模增长潜力仍在。TOP30以后的企业,各梯队销售集中度高于货值集中度,在当前市场逐步下行、土地市场降温、融资收紧的背景下,未来生存环境不容乐观,可以预见竞争将更加激烈。总体而言,未来TOP100房企的规模还将继续分化,中小企业差距将越拉越大。

另据中国指数研究院数据显示,从拿地金额来看,碧桂园、万科、保利继续保持排行榜冠军、亚军、季军地位。2018 年 1-9 月,碧桂园以 1198 亿元拿地金额继续位居榜首,万科以 1163 亿元稳居第二位,保利以 869 亿元 稳居第三位,三家房企的拿地金额均超 800 亿,碧桂园和万科更是以超 1100 亿拿地金额领先行业。

龙头房企在土地市场的优势凸显,土地资源集中度加速提升。碧桂园 9 月控制拿地节 奏,新增土储主要分布在佛山、惠州等地,其中,碧桂园为发展机器人业务在佛山以底价 13.4 亿拿下一宗自持比重较高地块;万科 9 月拿地力度不减,继续通过招拍挂积极拓储,月内获得江门蓬江里村旧村改造项目;保利9月拿地力度有所下降。其中,保利以17.4亿元拿下西安沣东新城征和路地块。

客观来讲,欧阳捷认为,“具体来看,我们认为今年楼市将回归零增长区间,即主要指标在正负百分之三以内,少数指标可能在百分之五左右,不可能一刀切,比如因库存不足,房地产新开工面积可能增长,而且可能会呈现比较高的增长速度,但是销售面积可能会回到零增长的区间之内。就整体情况来看,房价涨多降少,销售额可能会在5%左右,销售面积可能会在3%以内。”

杨红旭也判断,四季度预计全国销售面积会由正。

增长转为负增长,2018年相比2017年全年数据销售面积很可能会出现下降,但由于全国房屋均价还在小额增涨,销售金额从目前来看仍在增长,但2019年增长还是下降还不能确定。

“以万科为代表的房企及时向社会传递‘哭声’,正是为了让自身更好‘活下去。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为,房企追求规模化和打折促销两者之间并不矛盾,追求规模化是行业集中化表现,也是品牌房企考虑未来长远发展的举措。打折促销则是应对当前楼市现状,市场化“修正”价格的正常表现。受惯性影响房企开发投资还将维持一定增速,但土地市场将进一步降温,四季度土地的流拍或将成为一种常态。

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