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2019年第1周百城二手房价格持续下跌 上海二手房砍价5%常见

发布日期:2019-01-11浏览数:197

摘要:1月8日,诸葛找房数据研究中心发布了2019年第1周百城二手住宅挂牌均价报告。

1月8日,诸葛找房数据研究中心发布了2019年第1周百城二手住宅挂牌均价报告。

核心结论包括:

1、随着调控的持续,二手住宅市场热度继续下降,2019年首周百城二手住宅挂牌均价延续2018年末的下跌趋势,跌幅趋稳。其中,上涨城市41个,平均涨幅0.34%;持平城市1个;下跌城市58个,平均跌幅0.73%。

2、分城市等级来看,一线、二线、三四线城市挂牌均价均持续下跌,一线城市领跌,二手住宅挂牌均价56755元/平方米,跌幅达0.53%。二线城市价格继续下降,挂牌均价18250元/平方米,均价环比下跌0.40%,跌幅与上周几乎持平。三四线城市受部分城市政策调整影响,跌幅有所收窄。

不妨把时间线拉长一点,从去年全年的二手房量价走势感受一下市场温度。

在领跌的一线城市中,上海二手房的降温趋势最为明显。上海中原地产数据可见,上海二手房市场已经低谷运行了1年多。

2018年各月的成交量也没有了往年的势头。纵观全年,其二手住宅成交量最多为3月份,这离不开3月为需求集中释放期的原因,但持续时间仅保持一个月。 而且传统的销售旺季“金九银十”也并未出现。

在年底之际,成交量从11月开始有所回升,但与之前的3月份相比,仍然存在差距。

从上图可见,2018年上海二手住宅各月的合同成交均价从6月开始呈现出下滑的状态,一直持续到10月份,价格才逐渐稳定。同时成交量也有小幅上涨。

02、和新房相对固定的价格相比,二手房的议价空间相对灵活。

相应的,一个城市的二手房议价空间也就反应了二手住宅市场的起伏波动。在如今的行情下,买房的议价范围在哪个区间合适?可以同样以上海的二手房市场为例来看。

从去年8月开始,上海的二手房挂牌量一直在持续增多,但由于新房供应量也呈现出大涨的趋势,12月份上海有超40个楼盘获得预售证,所以在新房供应需求分流的影响下,二手房价格持续面临下降的压力。安居客数据显示上海12月二手房均价 49464元/m²,目前2019年1月二手房均价为49351 元/m²,环比上月下跌 0.19%。

了解了均价之后,具体到买家看中的某小区楼盘,怎样确定议价空间,这里可以给大家介绍一招通行路数:

首先是明确自己所购小区的挂牌价最低房源的价格,原因是这套房源的价格是该小区均价的指导价。中介在推售房子的过程中,首先主推的是该房源,看房的时候,重点关注这套房子准没错。

如果在这套房源已经成交的情况下,那么在1-3月之内,之前那些价格过高且有意愿卖出的二手房,其业主会出现降价的行为,出现的空间幅度就是可以还价的空间。

例如,一套价格为52000元/m²的标杆房,在它已经卖出的一月的情况下,同一小区里有一套房源将之前的标价56000元/m²降低为55500元/m²之后,我们还有议价空间为55500-52000=3500元,真实的议价空间甚至可以达到6.25%!

以去年11月为例,一份来自贝壳研究院的数据显示,当月上海链家二手住宅成交案源议价空间为4.81%,与上月环比上升5.66%。议价空间进一步上涨,表明客户在议价中占据更为主导的地位。

二手房议价对标范围的另一个因素是市场上的新房价格。

从最新的数据来看,上海去年12月新房均价为47011元/m²,今年1月新房均价 47904 元/m²,新房价格已在微弱上涨,所以,近段时间,上海的二手房的议价空间有所下降。

实际情况也的确如此,2018年12月,上海链家二手住宅成交案源议价空间为4.59%,与上月环比下降4.54%。

03、在经过2018年偏冷状态之后,2019年上海的二手房市场会表现如何呢?

在调控政策不放松的大环境下,预计今年1月份时二手房的成交量还是难以出现较大回升。此外,业内人士普遍认为,2019年,上海楼市将保持稳定的态势,而价格格局或许会出现一定的调整。对于今年市场预期不会太高,今年低价入市应该还是主流。

值得关注的是,降准的消息已出,让二手房变得不太好议价。

曾有一位上海的房产中介表示,降准之后,买房人数会随之增多。目前入手还算是低位。以上海松江区新凯一期/二期的二手房为例,均价目前在33000-34000元/平方米左右,相比去年每套房总价大概降了30万-50万左右。“房东诚心卖这个房子,报价245万,电梯房边套两房,精装修,最多也就能砍价5万左右,不可能再低了。”

该中介人员同时表示,到了3-5月,则基本不会存在还有低价房源的市场,因为每年的3-5月份是成交旺季,业主们通常都不会愿意降低卖房。总之,二手房在上半年的成交量可能仍然达不到高点,但房价下行压力已经偏弱。

最后提一下上海的“325新政”满三年之期,需求将随限购到期逐步释放。

2016年3月25日,上海颁布房地产新政,其中最主要的是限购限贷政策。上海楼市经过持续两年多的调控以后,房价已经得到有效控制。随着2019年的到来,第一批恰好被拦住的非上海户籍客群,尤其是刚需客群,将于2019年3月后满足购房条件。从2108年10月缓慢上涨的成交量中也可见部分需求已在提前得到释放,所以后期还会继续。

上海链家研究院院长陈泽帅预计,今年上海的房价还有一定的下降空间,市场这样缓慢的降温可以看成市场在缓慢的挤出泡沫,所以,就议价空间来讲目前能实现5%左右是非常可观的。

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