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厦门“新地王”诞生

来源:中房网发布日期:2019-11-22浏览数:152

摘要:经过89轮激烈竞拍,该地块最终被中骏以总价59.4亿元摘得,楼面价45103元/平方米,溢价率30.12%,就此刷出厦门土地价格新高,拿下总价与楼面价“双料地王”。

厦门岛内又迎来一次重磅土拍,“双料地王”随之诞生。

11月19日,厦门土地市场公开出让湖里2019P01地块、翔安2019XP01地块。其中,湖里2019P01地块,是断供5年的厦门继去年两次供地以后出让的第3宗岛内地块,现场吸引了建发、中骏、珠海华发、泉州东海、融创、正荣、大名城(600094,股吧)、平安、汇成、联发、金茂、旭辉等13家企业参与。

经过89轮激烈竞拍,该地块最终被中骏以总价59.4亿元摘得,楼面价45103元/平方米,溢价率30.12%,就此刷出厦门土地价格新高,拿下总价与楼面价“双料地王”。

对此,一位现场竞买土地的房企人士告诉中国房地产报记者,“岛内供地稀缺,最终成交价格突破4万元/平方米在预料之内。这几年厦门岛内供地稀缺已经影响到了财政收入和住宅供应,岛内陆续供地是一个明智的做法。”

新地王背后,是城市待解的供地困局。

━━━━新地王

岛内供地稀缺是厦门土地市场常态。

如果关注厦门土地市场动向,一定记得去年9月20日湖里2018P02地块。不得不提的是,这是厦门岛内土地断供5年后首次出让商住用地,因此引发业内广泛关注,建发、中骏、禹州、厦门国贸(600755,股吧)、厦门特房、华润等房企纷纷上阵参战,最后该地块被建发以总价57亿元竞得,楼面价38102元/平方米,溢价率27%。

3个月后,厦门于12月21日开槌2018年最后一场土拍,年内第二宗岛内商住用地——湖里2018P03地块亮相,最终被中骏以38.05亿元总价竞得,成交楼面价39090元/平方米,溢价率15.5%。

继去年这两宗岛内地块之后,此次湖里2019P01地块应该是厦门今年推出的首宗岛内地块。该地块位于湖里枋湖路与纵六路交叉口西南侧,土地出让面积83661平方米,起拍总价45.65亿元,起拍楼面价34662元/平方米。最终,中骏以总价59.4亿元、楼面价45103元/平方米竞得,刷新厦门土地市场总价纪录。

岛内近两年来3场商住用地拍卖,都出现了中骏的身影,这家闽系房企在此次土拍中一次举牌便加价10亿元,其他竞拍者也多以国企央企、厦门本土房企,闽系房企为主,且成交价格在厦门土拍史上屡创新高,可见竞争之烈。

一位未参与竞拍但十分关注是次土拍的大型房企负责人告诉中国房地产报记者,“这个成交价格还是比较合适的”。就湖里区去年拿地今年在售的楼盘利润预期来看,去年拿地楼面价38120元/平方米的建发玺樾销售均价69000元/平方米,去年拿地楼面价39090元/平方米的中骏天宸销售均价61000元/平方米,售价超过土地楼面价22000元到30000平方米/平方米。

与此同时,中国房地产报记者了解到,中骏在2018P03号地块上所建项目中骏天宸,今年7月25日领取预售证,批准住宅229套,截至11月19日上午,剩余可售住宅31套,去化率达86.5%。这增加了市场对新地王的销售预期。

另一位参与竞拍的房企人士则认为,“现场竞拍激烈,最后的成交价还是挺高的”。公开数据显示,今年5月至8月,厦门土地成交楼面均价分别为:7665元/平方米、28242元/平方米、21959元/平方米、20128元/平方米。

一位厦门闽系开发商向中国房地产报记者表示,“岛内推地有提振市场信心的作用。项目规模大,并且在岛内,对于想要打造高端物业、快速变现的房企来说,是一个很好的选择。不过此次成交价格超过4.5万元/平方米,容易形成后续房价上升。”

━━━━岛内热

另一个值得注意的细节是,此次岛内湖里2019P01地块竞买房企有13家,岛外翔安2019XP01地块竞买者则只有3家。这是新房售价预期调低、地王去化难度上升、市场观望情绪加重的情况下,厦门岛内热岛外冷的土地市场表现的一个缩影。

前述未参与竞拍但十分关注是次土拍的大型房企负责人表示,“岛内供地以拆迁地块为主,很多手续不齐全且节奏缓慢,旧改地块前两年未完全处理清楚,现在整理成净地才可以出让。尽管现在厦门着力推动岛外发展与购房置业,但岛外还是不及岛内资源集中,土地市场也不及岛内热度高。”

数据层面的表现同样可见一斑。根据厦门市房管局公示的楼市成交数据,2017年至2019年上半年,厦门市新批商品住宅预售面积408.9万平方米,其中岛内仅16.3万平方米,岛外392.6万平方米;这段时间内,厦门市商品住宅成交面积为344.3万平方米,其中岛内53万平方米,岛外291.3万平方米。可以判断,岛内新房处于供不应求状态,岛外在过去3年间沉淀了101.3万平方米的商品住宅。

供需错配是岛内土地市场热度高的必要条件。前述闽系开发商告诉中国房地产报记者,“开发商拿地的热情在于两个方面,从市场角度来说,开发商会有意愿去参与竞拍,因为岛内地块未来的议价空间、品牌知名度都不错,但从现金流角度来说,很多民企尤其闽系房企的现金流并不宽裕。尽管有期望,但考虑到现实也会放弃。”

因此,在岛内供地少、地块优质,且加之去年岛内地块竞拍时房企竞争激烈的先行样板的情形下,政府将此次岛内2019P01地块的竞买条件调整到比去年两宗地更宽松。

根据去年8月29日厦门市国土资源与房产管理局关于2018P02等3幅地块国有建设用地使用权公开出让公告,湖里2018P02出让条件是,采用“限地价、竞配建”方式拍卖,不设拍卖底价;随后11月28日厦门市国土资源与房产管理局关于2018P03地块国有建设用地使用权公开出让公告显示,已经将竞买方式调整为不设拍卖底价,按照价高者得原则确定受让人。

此次出让的湖里2019P01地块的条件则进一步放宽。根据10月16日厦门市自然资源和规划局关于2019P01等两幅地块国有建设用地使用权公开出让公告显示,湖里2019P01地块不设拍卖底价,按照价高者得原则确定受让人,并且新出一项新利好,即土地出让金可以分两期支付,第一期土地出让金为总成交价款的50%,在成交之日起5个工作日内付清,第二期为总成交价款的50%,在成交之日起4个月内付清,并支付利息。

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