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海南:征收农民集体土地,按照征地区片综合地价进行补偿!

来源:海南省自然资源和规划厅发布日期:2020-10-16浏览数:111

摘要:今日,海南省自然资源和规划厅发布《海南省产业用地政策实施工作指引(2020年版)》,用以指导各市县自然资源和规划主管部门规范执行产业用地政策,同时供其他行业主管部门和用地者参考。

今日,海南省自然资源和规划厅发布《海南省产业用地政策实施工作指引(2020年版)》,用以指导各市县自然资源和规划主管部门规范执行产业用地政策,同时供其他行业主管部门和用地者参考。

其中,在土地征收补偿方面,海南省政府明确要求,在征收农民集体土地时,须按照《海南省征地区片综合地价》进行补偿。同时,应积极采取安排留用地、安置就业、土地补偿费入股或土地入股等途径和方式解决好被征地农民的生产、生活问题,确保其有长期稳定的生活来源及保障。

附文件原文:

前言

为精准高效服务产业项目落地,促进海南自由贸易港建设,海南省自然资源和规划厅日前编制形成《海南省产业用地政策实施工作指引(2020年版)》(以下简称《指引》),以指导各市县自然资源和规划主管部门规范执行产业用地政策,同时供其他行业主管部门和用地者参考。

海南省自然资源和规划厅要求,全省自然资源和规划主管部门要充分认识产业用地政策实施的重要意义,大力推进产业用地各项政策深入实施,加大产业用地政策的宣传力度,向各类市场主体宣传、解读产业用地政策,营造自然资源和规划支持高质量发展的良好社会氛围。要认真做好政策指导和实施,不折不扣地执行产业用地政策,保障各种所有制经济主体平等取得土地要素,持续优化营商环境,充分释放产业用地政策服务经济社会、促进高质量发展的红利,为推动海南自由贸易港建设提供更大的支撑。

本《指引》印发后,国家和省新出台的政策规定与本《指引》及其引用的文件规定不一致的,以新的政策规定为准。我厅将结合实际情况,适时对《指引》进行更新和修订。

海南省自然资源和规划厅

关于印发《海南省产业用地政策实施

工作指引 (2020年版)》的通知

各市、县、自治县自然资源和规划局,洋浦经济开发区规划建设土地局:

为精准高效服务产业项目落地,促进海南自由贸易港建设,根据自然资源部办公厅《产业用地政策实施工作指引(2019年版)》(自然资办发〔2019〕31号)以及我省法规、规章、现行有效的规范性文件,梳理政策实施要点,编制形成《海南省产业用地政策实施工作指引(2020年版)》(以下简称《指引》),以指导各市县自然资源和规划主管部门规范执行产业用地政策,同时供其他行业主管部门和用地者参考。

全省自然资源和规划主管部门要充分认识产业用地政策实施的重要意义,大力推进产业用地各项政策深入实施,加大产业用地政策的宣传力度,向各类市场主体宣传、解读产业用地政策,营造自然资源和规划支持高质量发展的良好社会氛围。要认真做好政策指导和实施,不折不扣地执行产业用地政策,保障各种所有制经济主体平等取得土地要素,持续优化营商环境,充分释放产业用地政策服务经济社会、促进高质量发展的红利,为推动海南自由贸易港建设提供更大的支撑。

本《指引》印发后,国家和省新出台的政策规定与本《指引》及其引用的文件规定不一致的,以新的政策规定为准。我厅将结合实际情况,适时对《指引》进行更新和修订。

海南省自然资源和规划厅

2020年10月14日(此件主动公开)

海南省产业用地政策实施工作指引

(2020年版)

第一章 总则

第一条(产业用地政策含义)本指引所称的产业项目是指符合国家和我省产业政策要求的各类产业项目,不包括商品住宅项目,商品住宅项目的用地政策按照我省有关规定执行。

第二条(产业用地涉及的内容)本指引重点对产业项目涉及的国土空间规划、土地用途管制、土地利用计划安排、土地供应、土地利用、不动产登记等涉及的政策要点予以归纳说明。

第三条(产业用地基本原则)市县自然资源和规划主管部门应当遵守国家有关法律法规规章和产业用地政策规定,落实国土空间规划的管控要求,在保障产业发展用地中坚持规划确定用途、用途确定供应方式、市场确定供应价格的原则。

第四条(平等对待各类用地主体)市县自然资源和规划主管部门执行产业用地政策时,应当坚持公平、开放、透明的市场规则,对产业用地中国内外以及各种所有制经济主体一视同仁、平等对待,防止排除、限制市场竞争等不规范行为。

第二章 产业用地审批

第五条(产业用地报批方式)产业用地供应涉及农用地转用和土地征收的,应当依法办理农用地转用和土地征收审批手续。

依据《海南省人民政府关于将部分省级行政审批事项调整由海口市、三亚市、洋浦经济开发区实施的决定》(海南省人民政府令第286号),海口市、三亚市、洋浦经济开发区涉及省人民政府审批权限范围的农转用和土地征收,委托海口市、三亚市人民政府和洋浦经济开发区管委会实施。

依据《海南省人民政府关于委托实施部分省级用地行政审批事项的决定》(海南省人民政府令第289号),“五网”基础设施和政府投资的公共服务设施项目、宅基地涉及的省人民政府审批权限范围的农转用和土地征收,委托市县人民政府实施。

第六条(土地征收补偿)在征收农民集体土地时,按照《海南省征地区片综合地价》进行补偿。禁止侵占、挪用被征收、征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。同时,积极采取安排留用地、安置就业、土地补偿费入股或土地入股等途径和方式解决好被征地农民的生产、生活问题,确保其有长期稳定的生活来源及保障。

第七条(国土空间规划引领)优化产业空间规划和布局。省和市县人民政府应当组织编制国土空间规划,进一步优化产业方向和空间布局,促进产业项目向产业园区开发边界内聚集。对确需在开发边界外建设的产业项目,应当符合规划和开发边界外项目准入目录。各产业项目用地应当符合国土空间规划要求。

鼓励规划用途混合弹性利用和留白。优化控制性详细规划编制,综合考虑空间、布局、产业融合等因素,鼓励工业、仓储、研发、办公、商业等规划用途混合布局、空间设施共享,并明确两种或两种以上规划用途混合的类型和比例等内容。对交通区位条件可能发生重大改变或者当下未能明确发展方向的区域,可根据实际需要,规划为暂不明确用途的留白空间。

简化控规动态调整实施机制。对工业用地、仓储用地的拆分合并以及调整容积率、建筑高度、绿化率、建筑密度等规划条件的地块,如容积率不大于2.0、高度不超过30米的,可不对控制性详细规划进行调整报批。其他情形控制性详细规划编制和调整按程序办理。

涉及规划调整的按照《海南省省和市县总体规划实施管理办法(试行)》(琼府〔2019〕35号)规定办理。

第八条(土地利用计划安排)坚持土地要素跟着项目走,各地要根据国家产业政策、国土空间规划和当地产业发展情况,统筹使用新增和存量建设用地,优先保障以旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导的产业、全省十二个重点产业(商品住宅项目除外)、重点产业园区产业项目用地以及省招商工作联席会议审议通过的招商项目用地。

(一)依据《自然资源部关于2020年土地利用计划管理的通知》(自然资发〔2020〕91号),纳入重点保障的项目用地,在批准用地时直接配置计划指标。包括:纳入国家重大项目清单的项目用地;纳入省级人民政府重大项目清单的单独选址的能源、交通、水利、军事设施、产业项目用地。未纳入重点保障的项目用地,配置计划指标与处置存量土地挂钩。建设用地批准文件依法撤销或调整的,其计划指标自动失效。

(二)依据《中共中央国务院关于抓好“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》的规定,新编县乡级国土空间规划应安排不少于10%的建设用地指标,重点保障乡村产业发展用地。省级制定土地利用年度计划时,应安排至少5%新增建设用地指标保障乡村重点产业和项目用地。

(三)依据《自然资源部办公厅关于加强村庄规划促进乡村振兴的通知》(自然资办发〔2019〕35号)的规定,各地可在乡镇国土空间规划和村庄规划中预留不超过5%的建设用地机动指标,村民居住、农村公共公益设施、零星分散的乡村文旅设施及农村新产业新业态等用地可申请使用。对一时难以明确具体用途的建设用地,可暂不明确规划用地性质。建设项目规划审批时落地机动指标、明确规划用地性质,项目批准后更新数据库。

(四)依据《国务院关于促进外资增长若干措施的通知》(国发〔2017〕39号)的规定,允许各地在符合经济社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划的前提下,对国家级开发区利用外资项目所需建设用地指标予以优先保障,做到应保尽保。

(五)依据《国务院办公厅关于进一步激发社会领域投资活力的意见》(国办发〔2017〕21号)的规定,各地要将医疗、养老、教育、文化、体育等领域用地纳入国土空间规划和年度用地计划,农用地转用指标、新增用地指标分配要适当向上述领域倾斜,有序适度扩大用地供给。

(六)依据《国务院关于进一步支持小型微型企业健康发展的意见》(国发〔2012〕14号)的规定,对规划建设的小企业创业基地、科技孵化器、商贸企业集聚区等,要优先安排用地计划指标。

第九条(耕地占补平衡)非农业建设占用耕地的,要按照《中共海南省委海南省人民政府关于加强耕地保护和改进占补平衡的实施意见》(琼发〔2017〕32号)要求,结合“多规合一”改革,发挥规划整体管控作用,科学划定耕地保护红线,实行严格保护;划定耕地开垦区,实行“以补定占”的耕地占补平衡制度;优化建设用地布局,从严核定新增建设用地规模,从严控制建设占用耕地特别是优质耕地。

依据《海南省自然资源和规划厅关于实施补充耕地省级统筹有关问题的通知》(琼自然资函〔2020〕206号),分类实施建设项目补充耕地省级统筹:

(一)跨市县的路网和水网工程项目占用耕地所需的补充耕地数量和相对应的产能指标由省级负责统筹解决、无偿提供,水田数量和相对应的产能指标由项目所在地市县政府负责落实;

(二)海口江东新区、三亚崖州湾科技城、海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区、洋浦经济开发区范围内规划确定的主干路网占用耕地,项目所在地市县政府通过自行实施土地综合整治(提质改造)、跨市县指标交易等方式确实无法落实耕地占补任务的,可向省自然资源和规划厅申请,经审核同意后由省级负责统筹解决、无偿提供;

(三)海口江东新区、三亚崖州湾科技城、海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区、洋浦经济开发区范围内的特殊产业项目可按照规定,实行补充耕地指标限价统筹供应;

(四)省政府确定的其他需要省级统筹的重点项目,由省自然资源和规划厅按照项目类型确定具体统筹方式。

第十条(占用永久基本农田的情形)依据《自然资源部关于做好占用永久基本农田重大建设项目用地预审的通知》(自然资规〔2018〕3号)的规定,党中央、国务院明确支持的重大建设项目(包括党中央、国务院发布文件或批准规划中明确具体名称的项目和国务院批准的项目),国家级规划明确的能源项目,国务院投资主管部门或国务院投资主管部门会同有关部门支持和认可的能源项目难以避让永久基本农田的,要严格组织落实永久基本农田补划。

第十一条(先行用地的情形)依据《建设用地审查报批管理办法》(国土资源部令第69号)的规定,国家重点建设项目中的控制工期的单体工程和因工期紧或者受季节影响急需动工建设的其他工程,可以由省自然资源主管部门向自然资源部申请先行用地。经批准先行用地的,应当在规定期限内完成用地报批手续。

第三章  土地供应基本规定

第十二条(国有建设用地供应计划安排)市、县自然资源主管部门应结合产业用地政策要求和国土空间规划,依据《国有建设用地供应计划编制规范(试行)》(国土资发〔2010〕117号)的规定编制年度国有建设用地供应计划,科学安排国有建设用地供应的总量、结构、布局、时序和方式。

第十三条(划拨方式取得国有建设用地使用权)符合《划拨用地目录》(国土资源部令第9号)规定的建设用地项目,方可以划拨方式提供国有建设用地使用权。划拨国有建设用地使用权人应当按照划拨决定书规定的用途和使用条件开发建设和使用土地。未经有批准权的市、县人民政府自然资源和规划主管批准,划拨国有建设用地使用权不得擅自转让、出租。

除划拨决定书、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新出让的外,划拨国有建设用地使用权人申请办理有偿使用手续的,自然资源和规划主管应当依法依规予以办理,并按该宗地经自然资源和规划主管部门确认的40%补交土地出让金。

第十四条(出让方式取得国有建设用地使用权)工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

其中,产业项目土地用途为工业用地、仓储用地的,可将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质、节地技术等要求作为土地供应的前置条件,采取带项目招标或者挂牌方式供地; 产业项目土地用途为零售商业用地、商务金融用地等总部经济以及互联网、高新技术产业项目用地,可在土地出让公告中明确地方财力贡献率、总部建筑自持率等相关条件,采取招挂结合(先招标后挂牌或拍卖)等方式供地。

符合《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号)的相关条件和要求的国有建设用地使用权,以及符合本省规定具有重大产业带动作用的项目,可以按规定协议方式出让,按照《协议出让国有土地使用权规范(试行)》(国土资发〔2006〕114号)办理出让手续。以协议方式出让国有建设用地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

依法以出让方式取得的国有建设用地使用权,在使用年限内可以转让、出租、抵押等。

第十五条(以长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期、混合用地方式供应国有建设用地使用权)产业用地可以采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期方式供应。长期租赁,是指整宗土地在整个合同期内均以租赁方式使用。先租后让,是指供地方先行以租赁方式提供用地,承租方投资产业用地项目达到约定条件后再转为出让的供应方式。租让结合,是指供地方先行以租赁方式提供用地,承租方投资产业用地项目达到约定条件后再将部分用地保持租赁、部分用地转为出让的供应方式。弹性年期,是指整宗土地以低于对应用途国有建设用地使用权出让法定最高年限的使用年期出让的供应方式。

以长期租赁方式使用土地的,应按照《规范国有土地租赁若干意见》(国土资发〔1999〕222号)的规定执行,租赁期限不得超过20年。以租让结合方式使用土地的,租赁部分单次签约时限不得超过20年,可以续签租赁合同。

以先租后让、租让结合方式使用土地的,市县政府以招标、拍卖、挂牌方式将土地出租给土地使用权人,土地使用权人进行开发建设和产业运营,租赁期满达到准入协议继续履约条件的,可申请按照协议出让方式继续使用土地。先租后让的租赁年限一般为5年,最高不超过10年,与后续出让年期综合不得超过该宗土地用途的法定最高出让年限。先租后让供地的土地总价款按照招标、拍卖、挂牌方式公开交易的土地成交价格确定。年租金按不低于土地总价款的5%确定,租赁转出让时应缴纳的协议出让价款等于土地总价款减去已缴纳的租金。

以弹性年期方式使用土地的,市县政府可结合产业生命周期,在国有建设用地使用权法定最高有偿使用年限内,合理确定土地有偿使用弹性年期,土地使用权人在每一年期届满达到准入协议继续履约条件的,可继续申请下一期土地使用权。弹性年期不超过3期,首期年限一般不超过5年,各期年限之和不得超过该宗土地用途的法定最高出让年限。鼓励结合实际缩短项目用地弹性年期,工业和仓储用地可按不高于20年确定土地出让年限,期限届满产业项目仍符合产业政策和导向要求的,土地使用权人可依法申请续期并补缴土地出让金。

在符合总体规划的前提下,允许工业、仓储、研发、办公、商业、租赁住房等用途混合利用,并按照主导用途(每类土地用途上所建建筑面积占总建筑面积最大比例的用地)对应的用地性质,实行差别化供地。采取协议出让、作价出资方式供地的,出让底价按不低于混合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和的70%确定;采取带项目招标或者挂牌、招挂结合以及招标拍卖挂牌方式供地的,出让底价按不低于混合用地各用途对应基准地价乘以其比例之和。

第十六条(以作价出资(入股)方式供应国有建设用地使用权)国有建设用地使用权作价出资(入股)是指国家以一定年期的国有土地使用权作价,作为出资投入改组后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有,可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

符合下列规定的,国有建设用地使用权可采取作价出资(入股)方式供应:

(一)依据《国务院办公厅关于加强鲜活农产品流通体系建设的意见》(国办发〔2011〕59号)的规定,政府投资建设不以盈利为目的、具有公益性质的农产品批发市场,可按作价出资(入股)方式办理用地手续,但禁止改变用途和性质。

(二)依据《国土资源部关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》(国土资规〔2016〕20号)的规定,对可以使用划拨土地的能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等项目,除可按划拨方式供应土地外,鼓励以出让、租赁方式供应土地,支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地,与社会资本共同投资建设。支持各地以土地使用权作价出资或者入股方式供应标准厂房、科技孵化器用地。

(三)国有企业原使用的生产经营性划拨土地使用权,符合国家有关行业、企业类型和改革需要的,可采用作价出资(入股)方式进行有偿使用。

(四)产业项目土地用途为科研用地、教育用地、医疗卫生用地、社会福利用地、文化设施用地、体育用地等符合划拨目录的非经营性项目的,可采取划拨、协议出让或者作价出资方式供地。

各地以作价出资(入股)方式供应土地使用权时,可参照出让程序,由市县自然资源和规划主管会同建设管理部门共同拟定方案,报经同级人民政府批准后,由市县自然资源和规划主管实施。

自然资源和规划主管在办理以作价出资(入股)方式供应国有建设用地使用权时,应当依据《企业国有资产法》提请本级人民政府授权特定机构履行出资人职责。

第十七条(改变土地用途)建设单位应当按照国有建设用地使用权出让等有偿使用合同的约定或者国有建设用地划拨批准文件的规定使用土地。确需改变土地用途的,经市县自然资源和规划主管同意,报原批准用地的人民政府批准。经批准改变土地用途的,签订国有建设用地使用权出让合同变更协议或者重新签订国有建设用地使用权出让合同,相应补缴国有建设用地使用权价款,按规定办理不动产登记。

依据《国务院办公厅印发关于支持戏曲传承发展若干政策的通知》(国办发〔2015〕52号)的规定,单独建设戏曲教学排练演出设施用地应在用地合同和划拨决定书中明确,改变用途应由政府依法收回后重新供应。

依据《关于支持电影发展若干经济政策的通知》(财教〔2014〕56号)的规定,新供单体影院建设用地,应在出让合同中明确,如改变土地用途的,需由政府依法收回后重新供应。

第四章 产业用地政策实施

第十八条(可按原地类管理的情形)各地要依据国土空间规划积极引导产业项目合理选址,尽量利用未利用地及存量建设用地等,不占或少占耕地,严格保护永久基本农田。依据下列规定使用的农用地或未利用地,可采取“只征不转”或“不征不转”的方式按原地类认定和管理,并严格按照规定条件使用土地。

(一)开发边界范围内新增的防护绿地、公园绿地等生态绿化用地;

(二)自然景观用地、农牧渔种植和养殖用地;

(三)休闲农业和乡村旅游项目中的观光台(占地面积不超过100平方米)、栈道(宽度不超过2米)等非永久性附属设施用地;

(四)零星公共服务设施用地,包括厕所、污水处理、垃圾储运、供电、供气、通讯、电子监控等建筑物或构筑物(占地面积不超过100平方米)用地;

(五)以人工湿地等生态环保方式进行污水处理的设施用地;

(六)路面宽度(车行道)不超过8米的农村道路(含乡村旅游道路)用地;

(七)依据《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔2015〕5号)的规定,光伏、风力发电项目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的,对不占压土地、不改变地表形态的用地部分,可按原地类认定。依据《关于支持光伏扶贫和规范光伏发电产业用地的意见》(国土资规〔2017〕8号)的规定,对深度贫困地区脱贫攻坚中建设的光伏发电项目,国家能源局、国务院扶贫办确定下达的全国村级光伏扶贫电站建设规模范围内的光伏发电项目,以及符合当地建设要求和认定标准的光伏复合项目,其光伏方阵使用永久基本农田以外的农用地的,在不破坏农业生产条件的前提下,可不改变原用地性质。其中,农用地、未利用地按照土地调查成果认定,光伏方阵用地面积按照《光伏发电站工程项目用地控制指标》(国土资规〔2015〕11号)核定。

(八)依据《促进乡村旅游发展提质升级行动方案(2018-2020年)》(发改综合〔2018〕1465号)的规定,经市县发展改革、住房城乡建设、农业农村、文化和旅游等主管部门认定为仅在年度内特定旅游季节使用土地的乡村旅游停车设施,自然资源和规划主管在相关设施不使用永久基本农田、不破坏生态与景观环境、不影响地质安全、不影响农业种植、不硬化地面、不建设永久设施的前提下,可不征收(收回)、不转用,按现用途管理。超出特定旅游季节未恢复原状的,由市县发展改革、住房城乡建设、农业农村、文化和旅游等主管部门责令恢复原状。

(九)依据《关于促进自驾车旅居车旅游发展的若干意见》(旅发〔2016〕148号)的规定,对自驾车旅居车营地的特定功能区,使用未利用地的,在不改变土地用途、不固化地面的前提下,可按原地类管理。

第十九条(严格耕地保护)按照《国务院办公厅关于坚决制止耕地“非农化”行为的通知》(国办发明电〔2020〕24号)要求:

(一)严禁违规占用耕地绿化造林。禁止占用永久基本农田种植苗木、草皮等用于绿化装饰以及其他破坏耕作层的植物。

(二)严禁超标准建设绿色通道。严格控制铁路、公路两侧用地范围以外绿化带用地审批。道路沿线是耕地的,两侧用地范围以外绿化带宽度不超过5米,县乡道路不超过3米。

(三)严禁违规占用耕地挖湖造景。禁止以河流、湿地、湖泊治理为名,擅自占用耕地及永久基本农田挖田造湖、挖湖造景。

(四)严禁占用永久基本农田扩大自然保护地。新建的自然保护地不准占用永久基本农田。自然保护地以外的永久基本农田不得划入生态保护红线。

(五)严禁违规占用耕地从事非农建设。不得违反规划搞非农建设、乱占耕地建房等。

(六)严禁违法违规批地用地。不得通过擅自调整县乡国土空间规划规避占用永久基本农田审批。对有上述规定情形之一的,不得采取“只征不转”“不征不转”方式用地。

第二十条(土地用途的确定)市、县自然资源和规划主管在组织产业用地供应时,在城市、镇规划区内以出让方式供地的,应按照《城乡规划法》的规定,依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为出让合同的组成部分。

国家支持发展的新产业、新业态项目用地,符合《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔2015〕5号)和《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见(试行) 》(琼府〔2019〕13号)文件规定的,可以按照相关规定确定土地用途。对现行国家标准分类中没有明确定义的新产业、新业态类型,市、县自然资源和规划主管可按照国土资规〔2015〕5号文件规定,结合土地供应政策要求和当地产业发展实际需要,商同级产业主管部门提出规划用途的建议意见。

市、县自然资源和规划主管在签订国有建设用地使用权出让合同时,合同中的宗地用途按国家标准《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)规定的土地二级类填写,规划条件与《土地利用现状分类》无直接对应类型的,应研究确定对应的土地二级类的类型,必要时可征求产业、投资部门意见。

依据国土资规〔2015〕5号文件的规定,新产业新业态发展中工业用地、科教用地兼容该文件规定的用途设施(不包括商品住宅)建筑面积不超过15%的,仍按工业、科教用途管理。其他情形下,同一宗土地上兼容两种以上用途的,应确定主用途并依据主用途确定供应方式;主用途可以依据建筑面积占比确定,也可以依据功能的重要性确定,确定主用途的结论和理由应当写入供地方案,经批准后实施。

第二十一条(配套设施建设纳入土地供应条件的情形)依据《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》(国办发〔2019〕5号)、《国务院办公厅转发卫生计生委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知》(国办发〔2015〕84号)、《国务院办公厅关于加快新能源汽车推广应用的指导意见》(国办发〔2014〕35号)、国土资规〔2015〕5号、国土资规〔2015〕10号、《关于支持电影发展若干经济政策的通知》(财教〔2014〕56号)等规定,对新能源汽车充电设施、无线通讯基站、分布式光伏发电设施、社区居家养老(医疗、体育、文化)服务设施、电影院(影厅)、旅游厕所等布点分散、单体规模小、对其他建筑物构筑物有密切依附关系的产业配套设施,允许在新供其他建设项目用地时,将其建设要求纳入供地条件。

市、县自然资源和规划主管应主动告知相关部门上述配建政策,对相关部门提出的配建和建成后资产移交及运营管理要求,市、县自然资源和规划主管经研究认定符合控制性详细规划和用地标准,且不影响供应环节的公平、公正竞争的,可依法先将配建要求纳入规划条件后,再行纳入供地条件。

第二十二条(支持土地复合利用的情形)依据国土资规〔2015〕5号文件的规定,鼓励开发区、产业集聚区规划建设多层工业厂房、国家大学科技园、科技企业孵化器,供中小企业进行生产、研发、设计、经营多功能复合利用。标准厂房用地按工业用途管理,国家大学科技园、科技企业孵化器实行只租不售、租金管制、租户审核、转让限制的,其用地可按科教用途管理。

第二十三条(办理划拨国有建设用地使用权)市、县自然资源和规划主管划拨国有建设用地使用权时,在符合国土空间规划的前提下,可以建设项目审批、核准、备案文件记载的项目建设内容为依据判断是否符合《划拨用地目录》,不得以建设单位投资来源为民间投资、外商投资或政府和社会资本合作等为由限制申请划拨用地。

对于《划拨用地目录》明确要求“非营利性”或“公益性”的建设用地项目,自然资源和规划主管方可要求建设单位提供拟使用土地者的非营利性质证明文件,包括但不限于民办非企业单位登记证书、社会服务机构登记证书和国务院文件、行业主管部门文件等规定的审查意见、初审意见等,但不得对《划拨用地目录》未明确要求“非营利性”或“公益性”的建设用地项目提出同等要求。

依据《关于优化社会办医疗机构跨部门审批工作的通知》(发改社会〔2018〕1147号)的规定,社会力量申请划拨国有建设用地用于建设非营利性医疗机构的,因尚不能完成医疗机构执业登记、社会服务机构登记,自然资源、卫生健康、民政、中医药主管部门要协调落实划拨用地相关政策。民政部门对除经营场所外的相关资质作初步审查后,可向自然资源和规划主管提供有条件的初审意见。自然资源和规划主管可将民政部门的意见作为参考依据,按法定程序受理划拨用地申请。

依据《国土资源部关于贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知》(国土资发〔2008〕16号)的规定,市、县自然资源和规划主管在受理划拨用地申请、发放划拨用地决定书后要及时向社会公示建设项目划拨用地相关信息。

第二十四条(办理协议出让国有建设用地使用权)原划拨、承租国有建设用地使用权人申请办理协议出让,以及划拨国有建设用地使用权转让申请办理协议出让的,除划拨决定书、租赁合同、法律、法规、行政规定等明确应当收回国有建设用地使用权重新公开出让的外,经依法批准,可采取协议方式出让。

以长期租赁方式提供各种用途的国有建设用地,符合《协议出让国有土地使用权规定》的可采取协议方式,参照以协议方式出让国有建设用地使用权的规定办理。

第二十五条(企业转型涉及的用地)依据《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》(国发〔2012〕39号)、《国务院办公厅关于促进内贸流通健康发展的若干意见》(国办发〔2014〕51号)、《国务院办公厅关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》(国办发〔2014〕9号)、《关于支持钢铁煤炭行业化解过剩产能实现脱困发展的意见》(国土资规〔2016〕3号)等的规定,对旧城区改建需异地搬迁改造的城区商品批发市场等流通业用地、工业用地,在收回原国有建设用地使用权后,经批准可以协议出让方式为原土地使用权人安排用地,有土地使用标准要求的,应按标准安排同类用途用地。

依据《国务院办公厅关于印发文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业和进一步支持文化企业发展两个规定的通知》(国办发〔2018〕124号)的规定,经营性文化事业单位转制涉及的原划拨土地,转制后符合《划拨用地目录》的,可继续以划拨方式使用;不符合《划拨用地目录》的,应当依法实行有偿使用。

第二十六条(设施农业用地)依据《自然资源部农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》(自然资规〔2019〕4号)和《海南省自然资源和规划厅 海南省农业农村厅关于规范设施农业用地管理促进现代农业健康发展的通知》(琼自然资规〔2020〕6号)的规定,设施农业用地分为生产设施用地和附属(配套)设施用地。

(一)生产设施用地。生产设施用地是指直接用于作物种植和畜禽水产养殖的设施用地。主要包括:工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室等用地;规模化养殖的畜禽舍(含给排水设施、种禽场内孵化房、奶牛场内挤奶间)、引种隔离等生产设施及绿化隔离带用地;规模化水产养殖池、工厂化养殖池(车间)、进排水设施及绿化隔离带等水产养殖用地;食用菌堆料场、菌种与菌包(菌棒、培养料)生产及培育、出菇场所(钢架结构PC板房)等食用菌生产用地;育种育苗场所;场区内宽度在8米以内的生产道路用地。

(二)附属(配套)设施用地。附属(配套)设施用地是指直接为作物种植和畜禽水产养殖生产服务的附属或配套设施用地。

1.作物种植附属(配套)设施用地主要包括规模化农业种植和工厂化作物栽培后废弃物收集、存储、处理等环保设施用地;作物种植有机肥料生产设施用地;作物种植配套的蓄水池、化粪池、配肥池设施用地;种植生产必需的设备、原料、农产品临时存储、产品分级处理场所(含烘干晾晒、分拣包装);检验检疫监测、病虫害防控、农产品保鲜储藏冷库、农资和农机具临时存放场所用地;从事规模化粮食生产所必须的设施用地(包括粮食晾晒场、粮食育秧烘干设施、粮食临时存放场所);必要的管理用房用地。

2.畜禽水产养殖附属(配套)设施用地主要包括养殖生产配套的检验检疫监测、动物疫病防控等设施用地;饲(草)料存储、加工与配制等设施用地;畜禽养殖粪便、污水等环保设施用地;生物质肥料加工设施用地;病死畜禽无害化处理场所;水产养殖尾水处理环保设施,渔业机械、渔用饲料等临时仓储用地;农产品清洗转运、冷藏存储用地;必要的管理用房用地。

设施农业属于农业内部结构调整,可以使用一般耕地,不需落实占补平衡。种植设施不破坏耕地耕作层的,可以使用永久基本农田,不需补划;破坏耕地耕作层,但由于位置关系难以避让永久基本农田的,允许使用永久基本农田但必须补划。养殖设施原则上不得使用永久基本农田,涉及少量永久基本农田确实难以避让的,允许使用但必须补划。作物种植、畜禽养殖设施原则上使用永久基本农田面积控制在设施农业项目总用地面积的10%以内,最多不超过20亩。设施农业用地不再使用的,必须恢复原用途。设施农业用地被非农建设占用的,应依法办理建设用地审批手续,原地类为耕地的,应落实占补平衡。

市、县自然资源主管部门会同农业农村主管部门负责设施农业用地日常管理。设施农业用地由农村集体经济组织或经营者向乡镇政府备案,乡镇政府定期汇总情况后汇交至县级自然资源主管部门。涉及补划永久基本农田的,须经县级自然资源主管部门同意后方可动工建设。

第二十七条(鼓励地下空间开发)利用地下空间进行开发建设的,应当在供地时一并明确地下空间建设用地的范围、用途、建设要求等使用条件和内容。地下空间建设用地使用权可参照国有土地使用权供应的有关规定,采取划拨、出让、租赁等方式,与地上建设用地使用权一并供应或单独供应。

地下空间建设用地使用权的基准地价可以按照同一区域同一用途地上建设用地使用权基准地价的70%确定。分层设立地下空间的,各层地下空间建设用地使用权价格之和不超过地上建设用地使用权基准地价的70%。地下空间单设一层的,可按照相应土地用途地上建设用地使用权基准地价的50%确定。地下空间的具体分层基准地价可由各市县政府制定。

依据《关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》(建城〔2016〕193号)的规定,通过分层规划,利用地下空间建设公共停车场的,地块用地规划性质为相应地块性质兼容社会停车场用地。对新建建筑充分利用地下空间,超过停车配建标准建设地下停车场,并作为公共停车场向社会开放的超配部分,符合规划的,可不计收土地价款。

第二十八条(过渡期政策)对于产业用地政策中明确,利用存量房产、土地资源发展国家支持产业、行业的,可享受在一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策的情形,现有建设用地过渡期支持政策以5年为限,过渡期满及涉及转让需办理改变用地主体和规划条件的手续时,除符合《划拨用地目录》的可保留划拨外,其余可以协议方式办理,但法律、法规、行政规定等明确规定及国有建设用地划拨决定书、租赁合同等规定或约定应当收回土地使用权重新出让的除外。

产业用地政策对“暂不变更”的时限没有明确规定的,时限及后续管理可参照国土资规〔2015〕5号文件执行,或由地方自然资源和规划主管会同相关部门制定实施细则,但时限起算时点应在设定过渡期政策相关文件有效期内。

自然资源和规划主管应当做好相关起算时点和过渡期时间跨度的备案管理,过渡期临近结束时,应当提前通知存量房产、土地资源的使用方,掌握其继续使用房产、土地资源的意愿,做好政策服务。期满及涉及转让需以协议方式办理相关用地手续的,按《协议出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规范(试行)》办理。

第二十九条(土地价格评估)依据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号)的规定,政府在供应产业用地前应依据土地估价结果和产业政策综合确定底价。产业用地价格评估应遵循出让地价评估技术规范,至少选择两种方法,且须包括收益还原法、市场比较法、剩余法中的一种方法,以及成本逼近法、公示地价系数修正法中的一种方法。

对于存在可比交易实例的,宜首选市场比较法评估。对于缺乏市场交易的,可从同类产业的客观运营收益中剥离出土地收益,通过收益还原法评估地价。对于尚无明确收益资料的新兴产业用地,可通过相同或类似产业的投资分析资料等分析预测其正常收益,合理分配评估方法权重确定评估结果。对于国家予以政策扶持的产业类型,应遵循区分市场定价与政策优惠的原则,评估该类用地的正常市场价格后,综合考虑产业政策予以修正,确定基于相关政策约束下的参考价格。

第三十条(土地供应价格的确定)在新一轮产业用地基准地价标准出台前,重点产业园区内主导产业的基准地价,可按照相对应土地用途现行基准地价的60%确定;总部经济项目和有重大产业带动作用的大型游乐设施及配套主题酒店、信息网络、新兴信息技术服务、互联网产业项目,申请使用商服用地的,其基准地价可按现行商服用地基准地价的60%确定。经省招商工作联席会议审议通过的具有重大产业带动作用的产业项目,还可结合全国工业用地最低价标准,由市县政府按照集体决策方式确定产业用地出让起始价和底价。

本省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目,以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目,在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应《全国工业用地出让最低价标准》的70%执行。按比例计算后低于该项目实际土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取的相关费用之和的,应按不低于实际各项成本费用之和的原则确定出让底价。

依据《国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见》(国办发〔2011〕38号)的规定,农产品批发市场用地作为经营性商业用地,应严格按照规划合理布局,土地招拍挂出让前,所在区域有工业用地交易地价的,可以参照市场地价水平、所在区域基准地价和工业用地最低价标准等确定出让底价。

依据发改综合〔2018〕1465号文件的规定,对使用“四荒地”及石漠化、边远海岛建设的乡村旅游项目,出让底价可按不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收取相关费用之和的原则确定。

第三十一条(使用集体建设用地的情形)产业发展允许依法依规使用集体建设用地,按照《海南省集体经营性建设用地入市试点办法》执行。

第五章 产业用地管理要求 第三十二条 (土地供应前置条件)依据《国土资源部发展改革委 科技部 工业和信息化部 住房城乡建设部 商务部关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔2015〕5号)文件的规定,对政策允许将产业类型、生产技术、产业标准、产品品质要求作为土地供应前置条件的,设置供应前置条件时,市、县自然资源和规划主管应当商请提出供应前置条件的部门,书面明确设置土地供应前置条件的理由或必要性、适用要求、具体内容表述及条件履约监管主体、监管措施、违约处理方式等。市、县自然资源和规划主管认为相关前置条件不影响公平、公正竞争的,可以予以设置。在制定供地方案和签署供地文件时,除将相关内容写入外,还应当将提出前置条件部门出具的上述书面文件作为附件一并收入,并在向土地供应集体决策机构汇报时专门作出说明。

市、县自然资源和规划主管应会同相关部门落实国土资规〔2015〕5号文件将项目用地产业发展承诺书作为签订土地供应合同前提条件的规定,提醒提出关联条件部门监督承诺书履行情况。

第三十三条(产业用地使用权转让)依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)的规定,将买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等各类形式导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让。建设用地使用权转移的,地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

以划拨方式取得的建设用地使用权转让,需经依法批准,土地用途符合《划拨用地目录》的,可不补缴土地出让价款,按转移登记办理;不符合《划拨用地目录》的,在符合规划的前提下,由受让方依法依规补缴土地出让价款。以出让方式取得的建设用地使用权转让,在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下,应充分保障交易自由;原出让合同对转让条件另有约定的,从其约定。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让,参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定,不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准;转让后,可保留为作价出资或入股方式,或直接变更为出让方式。

第三十四条(产业用地使用权出租或转租)依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)的规定,以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的,不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。

以划拨方式取得的建设用地使用权出租的,应按照有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。宗地长期出租,应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。出租人依法申报并缴纳相关收益的,不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

第三十五条(限制改变用途与分割转让及探索抵押融资)对于落实产业用地政策供应的宗地,相关规范性文件有限制改变用途、限制转让或分割转让等规定的,原则上应当将限制要求写入划拨决定书或有偿使用合同,在分割转让审批中予以落实。其中,对经批准的用地,相关规范性文件规定该类用地禁止改变用途、容积率等土地使用条件用于其它建设的,自然资源和规划主管要予以严格监管。

依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)的规定,以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权,划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同约定,其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

依据《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》(国办发〔2019〕5号)文件的规定,探索允许营利性养老机构以有偿取得的土地、设施等资产进行抵押融资。

依据《国务院办公厅转发卫生计生委等部门关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知》(国办发〔2015〕84号)、《自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》(自然资规〔2019〕3号)等规定,鼓励养老服务设施用地兼容建设医卫设施,用地规模原则上控制在5公顷以内,在土地出让时,可将项目配套建设医疗服务设施要求作为土地供应条件并明确不得分割转让。

依据《国务院办公厅关于进一步激发社会领域投资活力的意见》(国办发〔2017〕21号)文件的规定,探索允许营利性的养老、教育等社会领域机构以有偿取得的土地、设施等财产进行抵押融资。

依据《住房城乡建设部 国土资源部关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》(建城〔2016〕193号)的规定,以出让或者租赁方式取得停车场建设用地使用权的,可以设定抵押权。以划拨方式取得停车场建设用地使用权设定抵押的,应当约定划拨建设用地使用权不得单独设定抵押权。设定房地产抵押权的停车建设用地使用权以划拨方式取得的,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。

第三十六条(卷宗与台账管理)市、县自然资源和规划主管部门要加强产业用地政策实施的服务和监管,适用的产业用地政策文件应当纳入土地使用权供应档案卷宗长期妥善保存。根据需要建立产业用地政策适用项目台账,记录项目基本情况、适用产业用地政策、供后投资建设情况、过渡期起始时间及期满处理情况等。

第三十七条(落实批后监管责任)市、县自然资源和规划主管部门要加强与产业主管部门的协调配合,依据土地供应合同、划拨决定书、产业主管部门出具的相关文件、前置条件文件、项目用地产业发展承诺书等约定的用地条件、用地责任、监管责任,强化用地供后联合监管,重大事项要及时向本级人民政府或相关机构报告。

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