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房地产税先试点后立法有何深意?

来源:凤凰网发布日期:2021-10-25浏览数:2569

摘要:10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

中国房地产行业即将进入一个新阶段。

10月23日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

对于高速发展的中国房地产行业来说,如果以1987年深圳开启第一桩土地拍卖为房地产行业商业化的起点,在三十多年的发展过程中关于调控的政策多如牛毛,但论重要性只有1991年的房改和1998年的住房分配货币化能与此次房地产税开启相提并论。

纵观全球各个国家的房地产税征收情况,从目的来看,无非就是两个,一个是扩展税源,如英美等国,通过房地产税来反哺地方公共服务;另一个是调节地产行业,如日韩、新加坡等国,以房地产税来调节供需,以此达到稳定房价、改善民生的效果。

从立法的角度来看,征税属于相对保留事项,即我们所说的“税收法定”,此次人大通过授权,允许国务院先行开展试点工作,也可以看出房地产税征收的急迫性,这种急迫性更多的不是扩大税源的目的,而是希望通过征收房地产税调控市场。毕竟从2016年开启的这一轮漫长的调控,每年各地数百个调控政策,仍然无法遏制房地产行业的野蛮生长。

当前的调控进入了一个怪圈,一放就涨,一收就冷,越调越涨,我们看最近因为调控政策加码,加上市场又开始有了救市的呼声,因此,要破除这种循环模式,开启房地产税的征收,可能是不得不为的一个选择。

对于普通老百姓来说,我们关心的无非三个问题:为什么征房地产税?怎么征税?开征之后会对楼市产生多大的影响?

第一个问题,我们在前面已经回答过了,下面具体来谈谈后面两个问题。

关于怎么开征房地产税已经争论了十几年。此前有观点认为,基于我国土地国有的性质,开征房地产税有违公平,属于重复征税。此次开启试点,并没有完全解决争议,而是希望通过摸着石头过河,找到一种适合我国国情的房地产税。

此次改革明确了试点城市改革的核心,包括居住用和非居住用等各类房地产,而不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这里说明改革的三个思路:

第一、改革的核心是居住用的住宅项目,这是当前老百姓最为关注的内容;

第二、非居住用房地产本身有房产税一说,此次试点城市会从房产税的试点转变为房地产税的改革;

第三、农村住房不纳入改革,当前改革是指国有建设用地的相关住房。

关于此次试点的区域,经济学家管清友认为,试点区域大概率仍是从热点城市开始,以此盘活存量、增加供给,确保基础住房需求得到满足。

此前上海和重庆在2011年已经开始了房地产税的试点,但力度较小。从上海的试点实践看,房地产税征收对象是指上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。按照规定,房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,适用税率暂定为0.6%。

可以预见的是,此次试点城市将较大范围地扩容,一是因为此前的试点效果并不明显,需要积累更多试点经验。二是因为当前热点城市早已经超过沪渝所覆盖的范围,在过去几年的房地产行业,除了北上广深这样的一线城市,还有杭州、厦门、合肥、南京、郑州、武汉、成都、西安这样的准一线城市,这些都是近几年在房地产市场上有代表性且房价上涨过快的城市。

所以接下来的试点,房地产税的征收力度肯定比沪渝要大,税率要高,征收对象要广。第一批试点城市,大概率在浙江、深圳、厦门、海南等省市进行,上海和重庆也会随之调整,第一批试点城市数量将会超过10个。

另外,老百姓最关心的是房地产税的征缴力度。管清友认为,在计税方式上大概率采取从价计税,且可能采用超额累进税率,起征点不会很低,对于刚需、刚改税负不会太大。

对于税率,按照国际惯例,一般在0.5%-3%之间。市场大致的共识是试点城市税率不会超过1%,不过这个税率对于一线城市的房产来说仍具有较大的压力,以上海一套1000万的房子来算,如果是1%的税率,那每年要交10万的税,对于普通家庭来说,也是一笔沉重的负担。

对于征税方式,有评论认为,如果征持有环节,那么其实应该对冲土地使用权到期之后的土地出让金补缴;如果征交易环节,那么,不过就是在契税、个税、增值税之外加了一个税而已。从土地出让开始到二手房买卖,房地产每一个环节都是税,多一个也无妨。

还有一个大家关注的,是房地产税的免征面积。这里面需要关注的是两个数据,一个是住建部公布的2019年城镇人均住房建筑面积39.8平方米,二是任泽平团队通过研究得出的,1978-2020年中国城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套,套户比从0.8增至1.09。

我个人认为,基于公平与效率的考虑,免征面积会在60平左右,以当前较为普遍的四口之家来说,免征面积达到240平,这样既保证绝大多数居住属性的房子在免征范围之内,还能豁免一套投资属性的房子。

考虑到此次试点的时间为5年,前两年是摸索期,后三年是总结改进期,政策会不断完善。

大家最关心的,是房地产税的开启,对楼市将会产生什么样的影响。

在共同富裕的选择下,住房公平是一个非常重要的话题,当前住房市场的贫富差距巨大,有的人上无片瓦,但有的人有几十套、上百套房子。

因此,房地产税的目的,一方面要如何解决买不起完全产权房这部分人群的住房问题,另一方面则是让那些拿着多套房的人不再炒房,提高住房的持有成本,让住房市场回归住宅属性。

房地产税的出台,一个重要的作用,就是通过提高持有成本,发挥房地产税防抑炒房、减少空置、调节收入分配与财产配置、遏制收入悬殊两极分化的作用。所以,一旦房地产税开始试点,大量抛售房产恐怕是未来几年的主流,这将进一步降低房价,二手房市场将更加活跃,从而抑制了部分城市房屋供不应求导致的价格快速上涨、一二手房价倒挂的现象,当然,竞争也更加激烈。

可以预见的是,一旦试点开始,纳入试点的城市,短期内大概率会为楼市降温,有利于挤压房地产市场水分,让房价回归,但房价长期稳定将会是趋势。

同时,未纳入试点的城市,也会让不少持有多套房的人加快变卖房产,增加市场供应。

对于开发商来说,短期内的阵痛必然会持续,楼市降温,库存积压,一些低线城市的土地贬值,押宝低线城市的房企,可能面临着长期横盘的压力。所以我们也看到,此次之所以先试点后立法,也是给市场一个缓冲期,这给持有人一个提前出清自己房产的机会,否则,一旦立法施行,巨大的持有成本,短期看将是那些持有人的噩梦——当然,如果是一线城市,在市场长期向好的预期下,房地产税所增加的成本,对于其房子持有带来的巨大收益来说,也不足为惧。

对于持有人来说,要看懂此次政策的最大要点,那就是“平稳健康发展”,房地产税的开征,绝对不是为了砸盘而来的,它的目的是公平、效益和效率,公平即有效调节住房市场的分配不平等问题,也是“共同富裕”的应有之意;效益即通过开征房地产税,为地方扩展税源,减少土地财政的依赖;效率即增加楼市调控的效率,避免越调越涨的困境。

住房是今天中国家庭最重要的财富和资产,住房市场能不能稳定,关系到所有中国家庭的获得感。税收从来都是权利和义务的结合体,征税即意味着确权,意味着来自公权力的保护。对于房地产税征收带来的痛感,我们拭目以待。

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